شروط امتداد عقد الايجار القديم للورثة وثغراته

شروط امتداد عقد الإيجار القديم للورثة وثغراته، هناك العديد من الوقفات في المواضيع المختلفة يتم النزاع عليها ولا يتم معرفة حقيقتها إلا من خلال القانون العام.

وهو الذي يشرح كل شيء قانونيًا حتى ينتهي الخلاف والموضوع الذي يدور عليه الحوار حالياً عن عقد الإيجار القديم، وهل يحق لورثة المتوفي أن يقومون بامتداد عقد الإيجار القديم، وبالتالي تابعوا معنا تفاصيل كل هذا وأكثر في موقعنا المتميز دوماً مقال.

عقد الإيجار القديم

• مبدأياً يجب علينا العلم إن عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المستأجر، إذا كان له أولاد من بعده أو أقارب حتى الدرجة الثالثة.
• كما يشترط أن تكون الإقامة للأقارب حتى الدرجة الثالثة مدة سنة سابقة، على وفاة المستأجر.
• ولهذا فكانت قد قضت محكمة النقض المصرية، بأن عقد الإيجار له طابع عائلي وجماعي.
• فالمستأجر لا يسكن بمفرده ولكن يعيش مع أفراد أسرته.
  • ومن يقوم بإيوائهم وذلك طبعا للطعن 320 لسنة 44 ق جلسة 29/3/1978 .

حق المؤجر في وضع شرط ينص على عدم امتداد العقد لأقارب المستأجر

• لا يجوز لأحد أن يتفق صراحة أو ضمناً على مخالفة القانون.
• حيث قضت محكمة النقض في حكم سابق لها بأن حق المستفيد من امتداد العقد، مستمد من القانون مباشرة.
• ومن ثم ما يرد بعقد الإيجار من شرط خاص بتحديد المستفيد من الإيجار، يكون باطلاً بطلان مطلقاً.
  • لمخالفته نص أمر متعلق بالنظام العام.

اقرأ أيضاً: نموذج انهاء عقد عمل وزارة العمل

شروط الامتداد لعقد الإيجار وفرصة تحقيق الامتداد

• قضى حكم المحكمة في المادة 29/1 من القانون رقم  49 لسنة 1977، على إنه لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين.
• إذا بقى فيها زوجة أو أولاد أو أي من الوالدين الذين كانوا يقيمون معه، حتى الوفاة أو الترك.
  • وبذلك يكون حدد ذلك القانون علي سبيل الحصر.
• وفي ذلك القانون تنص كلمة الوفاة على الوفاة الطبيعية أو الحكمية والترك.
• هو تخلي المستأجر بإرادته عن منفعة العين، بغرض نقل المنفعة إلي من يقيمون معه.
• ولكن يشترط في ذلك الإقامة لمدة عام كامل مع المستأجر الأصلي، قبل الوفاة أو الترك إقامة مستقرة ومستمرة وغير متقطعة .

المستفيدون الحقيقيون من مسألة امتداد عقد الإيجار للأماكن المخصصة لغرض سكني

• يعد أول المستفيدون من امتداد عقد الإيجار هما الزوج أو الزوجة، والشرط الوحيد لهما.
  • هو استمرار الزواج حتى الوفاة أو الترك.
• وفقاً لما قضي به في حكم محكمة النقض رقم 2665، لسنة 6 ق جلسة 25/3/1991.
• والطبقة الثانية من المستفيدين هم الأولاد والوالدان، حيث يستفيد من امتداد عقد الإيجار أولاد المستأجر الذكور والإناث.
• الذين يقيمون مع المستأجر الأصلي قبل وفاته أو تركه للمكان المؤجر، ويقصد بهم هنا الأبناء الذين يثبت نسبهم طبقاً للشريعة الإسلامية.
  • فالنسب بالتبني لا يعتد به ولا يمتد من خلاله عقد الإيجار.
• كذلك الطبقة الثالثة هي الأحفاد حيث أصدرت محكمة النقض المصرية حكماً، حول امتداد عقد الإيجار للحفيد.
• حيث أثبتت فيه أحقية الحفيد في امتداد عقد الإيجار إليه من والده أو والدته أولاد المستأجر الأصلي، إذا كانت وفاة الأخير.
• قبل صدور حكم المحكمة الدستورية في الطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية، ونشره بتاريخ 15/11/2002 .

تغيير نشاط المكان المستأجر من قبل الورثة

• وفقًا للطعن رقم 1679، س 69 ق بجلسة 2/06/ 2001.
  • فإنه يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي.
• طبقاً للعقد واستناداً لبعض الشروط ألا وهي ألا يستعمل المكان، أو يسمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى.
• أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب، وهى الضوابط المنصوص عليها بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
• وأن يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط، والذي كان يزاوله المستأجر الأصلي طبقاً للعقد.
• وأخيراً ألا يكون التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون، ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك.

رأي محكمة النقض في هذا الموضوع

• وجاء قرار محكمة النقض في ذلك الموضوع، إن المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي.
• بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم، هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته.
• وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته، باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري.
• كما يتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإيجار لصالحهم بقوة القانون، ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي .
• ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة.
• ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها، هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء.
• تلك التي تضمنتها المادة المشار إليها، فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي.
• وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة من قبل وفاته، ما دام لم يثبت المؤجر إن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون.
• أو إنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه وذلك طبقا للنقض المدني في الطعن، رقم 6397 لسنة 62 قضائية – جلسة 4/7/1999 .

قد يهمك: كيفية اخراج المستأجر بعد انتهاء العقد

التنازل عن عقد الإيجار من الباطن

• يختلف التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من الناحية العملية والقانونية، فيما إذا كان العقد يخضع للقانون القديم أو الجديد.
• ففيما يخص العقود القديمة وهي العقود المحررة قبل 31/1/1996، والأصل فيها إنه لا يجوز التنازل عن عقد الإيجار أو التأجير من الباطن.
• إلا إذا كان مسموح به في العقد أو بموافقة كتابية من المالك، إذا كان غير مسموح به في العقد.
• وعن ما يخص العقود الجديدة وهي العقود المحررة بعد 31/1/1996، والأصل فيها إنه يجوز التنازل عن عقد الإيجار.
• والإيجار من الباطن والعقود المطبوعة الآن يوجد بها بند السماح للمستأجر بالتنازل عن الإيجار، أو التأجير من الباطن.
• فإذا رفض المالك ذلك يقوم بشطب هذا البند أثناء تحرير العقد مع المستأجر، وهنا لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن.
• إلا بموافقة كتابية من المالك ولكن إذا لم يقم المالك، بشطب هذا البند يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن.

الوضع القانوني عند التنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن دون النص بالعقد

• في حالة قيام المستأجر بالتنازل عن عقد الإيجار أون الإيجار من الباطن، دون النص بالعقد أو إثبات كتابي.
• يحق للمالك فسخ عقد الإيجار مع المستأجر لمخالفته الشرط المانع، وطرده من المكان المؤجر والرجوع عليه بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به.
• كما يلتزم المستأجر بتعويض المتنازل له عن الإيجار أو المستأجر من الباطن، إلا إذا كان هما علي علم بمخالفة المستأجر للشرط المانع.
  • فلا يحق لهما المطالبة بالتعويض من الناحية القانونية.

الفرق بين التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من حيث مدة الإيجار

• بالنسبة للتنازل عن عقد الإيجار فالمستأجر يتنازل عن العقد بجميع التزاماته، بما فيها المدة.
• فلا يجوز له التنازل عن جزء من مدة الإيجار، ولا يتنازل عن الجزء الآخر.
• أما في الإيجار من الباطن يجوز للمستأجر تأجير المكان جزء من مدة العقد فقط، أي لو مدة العقد سنة.
  • يجوز له تأجير مدة 6 أشهر منها لمستأجر آخر.

شاهد أيضاً: نموذج عقد الإيجار الموحد pdf

في خاتمة حديثنا حول هذا الموضوع الشيق نرجو أن تكونوا قد استفدتم بشكل كبير وواضح من هذا الموضوع، دمتم بخير.